Chung Cư Ma xoay quanh cuộc sống của Lan, một phụ nữ 30 tuổi vừa ly dị chồng, cùng cậu con trai 5 tuổi tên Bi. Họ dọn đến một khu chung cư cũ kỹ ở Sài Gòn, nơi chứa đựng nhiều câu chuyện buồn vui. Cuộc sống của Lan bắt đầu gặp rắc rối khi cô gặp những người hàng xóm bí ẩn và những sự việc không có lời giải đáp.
Nỗi ám ảnh về chuyện chồng ngoại tình vẫn còn đeo bám Lan, trong khi những cái chết bất ngờ và cơn ác mộng đẫm máu liên tiếp giáng xuống. Tất cả dường như đều gắn với chiếc hộp nhạc của cậu con trai Bi. Lan bắt đầu cảm thấy mình và con trai đang bị cuốn vào một vòng xoáy kinh hoàng.
Trong khu chung cư, hình ảnh một phụ nữ mặc chiếc váy đỏ thắm, ôm trong lòng đứa con còn đỏ hỏn, lẩn khuất đâu đấy. Liệu Lan và con trai có thể thoát thân hay sẽ bị cuốn vào vòng xoáy của chuyện hận thù và báo oán? Bộ phim dẫn dắt người xem vào một không gian chật hẹp nhưng đầy bí ẩn, nơi mà quá khứ và hiện tại đan xen nhau.